Льготная кабала: как «Дальневосточная ипотека» загнала жителей Бурятии в жилищный тупик

Житель Бурятии с ипотекой отдаёт банку 59% своей средней зарплаты. Об этом сообщает официальный рейтинг «РИА Новости». Расчёты строятся на хитрых показателях средней зарплаты, которая имеет мало общего с доходами большинства. Если взять за основу реальный доход половины работающего населения республики, то ежемесячный платёж по ипотеке превысит его почти в полтора раза. И кредитная кабала становится математически неизбежной.

Бабр проанализировал близкие рынки аренды и ипотеки региона за последние месяцы.

Аренда для избранных

Исследование «РИА» по доступности аренды жилья за январь-сентябрь 2025 года поместило республику на 62-е место из 85. Аналитики подсчитали, что только 42,5% семей с двумя детьми могут позволить себе снять двухкомнатную квартиру. Для этого их совокупный доход должен достигать 123,2 тысячи рублей в месяц.

Соседняя Иркутская область в рейтинге занимает солидную 15-ю строчку. Там арендовать квартиру могут 58,1% семей, которым для этого достаточно зарабатывать 114,5 тысячи рублей. Разница в 47 позиций. Иркутская область обладает мощной промышленной базой: энергетика, лесопереработка, алюминиевые заводы. Всё это обеспечивает более высокие и, главное, более массовые зарплаты. Экономика Бурятии с её хронической безработицей и депрессивными монопрофильными посёлками такой основы лишена.

По данным за второй квартал 2025 года, Бурятия заняла 76-е место в общероссийском рейтинге по уровню безработицы (4%), попав в число десяти худших по этому показателю регионов страны. Среднее время поиска работы в Бурятии достигает шести месяцев. По информации Бурятстата, в августе 2025 года в Бурятии насчитывалось 460,2 тысячи человек трудоспособного возраста (15 лет и старше), что составляло 47,4% от общей численности населения республики. Уровень занятости оценивался в 58,3%, а безработицы — в 3,7%.

Даже Забайкальский край, традиционно не блещущий экономическими успехами, обошёл Бурятию, заняв 55-е место в рейтинге доступности аренды. Там арендовать жильё могут 44,9% семей. Правда, доход для этого требуется самый высокий в троице: 140,8 тысячи рублей.

Лидером рейтинга предсказуемо стал Ямало-Ненецкий автономный округ. Там 76,4% семей могут снять квартиру. Регион получает сверхдоходы от добычи нефти и газа, это другая экономическая планета, где высокие зарплаты позволяют справляться даже с очень дорогим жильём, стоимость которого обусловлена северной логистикой и сложными условиями строительства.

Суровая медиана

Ключ к пониманию жилищного тупика в Бурятии лежит в структуре доходов населения. Бурятстат заявляет о средней зарплате за январь-июль 2025 года в 79,8 тысячи рублей, учитывая только средние и крупные предприятия и не включая налоги.

Более честный показатель — медианная зарплата. По данным Бурятстата, она составляет 64 тысячи рублей до вычета налогов. На руки работник получает около 58 тысяч рублей.

То есть половина всего работающего населения Бурятии (учителя, врачи, госслужащие низшего звена, работники сферы услуг и малого бизнеса) живёт на доход менее 58 тысяч рублей в месяц. Именно с этим числом нужно соотносить стоимость аренды и ипотеки. И тогда рейтинг, где Бурятия занимает 71-е место по уровню материального достатка, уже не кажется излишне пессимистичным.

Что предлагают доски объявлений

Статистика — вещь абстрактная. Лучше заглянуть на витрину реального рынка недвижимости Улан-Удэ. Что видит та самая средняя семья из исследования РИА?

Открываем популярный сайт объявлений. Смотрим аренду двухкомнатной квартиры. Цены колеблются от 28 до 45 тысяч рублей в месяц, не считая коммунальных платежей. За 28 тысяч предлагают квартиру на улице Трубачеева, на третьем этаже, но без мебели. К самым дешёвым предложениям нужно прибавлять расходы на покупку всего, от кроватей до холодильников.

Более-менее укомплектованная «двушка» на 53 квадратных метра на улице Борсоева обойдётся уже в 35 тысяч рублей плюс залог 20 тысяч. Квартира в центре на улице Профсоюзной площадью 42 метра стоит 45 тысяч рублей в месяц.

Общий доход «медианной» семьи из двух человек после вычета налогов — около 116 тысяч рублей. Аренда квартиры за 35 тысяч съест 30% их бюджета. Прибавим сюда коммунальные услуги (около шести тысяч) и интернет. Итого, треть дохода уходит просто за право жить в чужой квартире. Если в семье появляется ребёнок, мать уходит в декрет, то доход падает до 58 тысяч. Аренда в 35 тысяч становится непосильной ношей, забирая более 60% дохода.

Ипотека

Вернёмся к ипотечной нагрузке. Согласно рейтингу «РИА Новости», средний ежемесячный платёж в Бурятии составляет 80,8 тысячи рублей. Средний размер кредита — 4,5 миллиона. Это цена скромной однокомнатной квартиры в Улан-Удэ.

А что можно купить за эти деньги? Сайты объявлений предлагают за 4,5 миллиона рублей однокомнатные квартиры площадью до 33 квадратных метров. Как правило, это вторичка в пятиэтажных домах. Многолетняя кредитная кабала в Бурятии — это плата за право жить в небольшой однушке далеко не нового жилого фонда.

Семья из двух «медианных» работников имеет совокупный доход в 116 тысяч рублей. Платёж в 80,8 тысячи съедает почти 70% их семейного бюджета. На жизнь у семьи без детей остаётся 35 тысяч.

А если заёмщик один? Для большинства ипотека на коммерческих условиях недоступна в принципе. К ноябрю 2025 года средний взнос вырос до 93,2 тысячи рублей, окончательно закрыв вопрос ипотеки для многих.

Льготная кабала

Почему в регионе с невысокими доходами такие высокие цены на жильё? Ответ кроется в благих намерениях, которыми вымощена дорога в долговую яму. Речь о программе «Дальневосточная ипотека». Её запустили в конце 2019 года, чтобы сделать жильё доступнее для молодых семей. Ставка составляла 2%, люди ринулись за дешёвым кредитом. Бурятия даже вошла в тройку лидеров ДФО по количеству выданных льготных ипотек. Но чуда не произошло.

Массовый и платежёспособный спрос, искусственно созданный государством, столкнулся с ограниченным количеством новостроек в Улан-Удэ. Программа не распространялась на вторичку. Застройщики — не дураки, они начали поднимать цены. За ними естественно потянулся и вторичный рынок. Если в конце 2022 года «квадрат» на вторичном рынке стоил около 96 тысяч рублей, то к осени 2024-го — уже более 128 тысяч. Рост почти на треть за полтора года.

В итоге весь эффект низкой ставки был съеден ростом цен. Семья, которая раньше не могла себе позволить квартиру за три миллиона под 10%, теперь не может себе позволить ту же квартиру, но уже за пять миллионов под 2%. Сумма кредита выросла, ежемесячный платёж остался таким же неподъёмным, хотя процент стал меньше. Главными бенефициарами программы стали строительные компании и банки. А для населения «помощь» обернулась пузырём на рынке недвижимости.

Исход в самострой

Когда официальные программы решения жилищного вопроса не работают или работают во вред, люди ищут обходные пути. Для Бурятии таким путём стало массовое строительство неблагоустроенных домов в пригородных ДНТ и СНТ.

Люди берут более доступные потребительские кредиты, строят дома без центрального отопления и водоснабжения, годами живут в спартанских условиях. Это формирует вокруг Улан-Удэ «пояса бедности», лишённые нормальной инфраструктуры. Когда некоторые эксперты, как экс-мэр Улан-Удэ Александр Голков, говорят о превращении Улан-Удэ из города в городскую агломерацию, речь идёт именно об этой стихийной и не самой благополучной урбанизации.

В итоге для половины населения Бурятии собственный угол в благоустроенном доме — недостижимая цель. И никаких предпосылок к изменению этого положения дел на горизонте не просматривается.