ЖК «Мегаполис» в Улан-Удэ: как квадратные метры превратились в круглые нули на счетах эскроу

История улан-удэнского жилого комплекса «Мегаполис» разворачивается по законам финансовой пирамиды, замаскированной под дальневосточную ипотеку. Бенефициар проекта Владимир Хусаев находится под домашним арестом. При этом сотни семей выяснили в полиции, что на их счетах эскроу нет никаких сбережений.

Бабр выяснил, как стройплощадка перешла новому застройщику без обязательств перед прошлыми покупателями.

Очередь к следователю

26 августа местное следственное управление обратилось к горожанам с призывом дать показания всем, кто купил жильё в ЖК «Мегаполис». Поводом послужило уголовное дело о незаконном привлечении средств дольщиков и мошенничестве в особо крупном размере по части 2 статьи 200.3 и части 4 статьи 159 УК РФ.

Главная проблема вскрылась в выписках банка «ДОМ.РФ». Специальные счета эскроу, призванные страховать деньги граждан, значатся с нулевым остатком. По предварительным оценкам инициативной группы дольщиков, через теневые расчёты могло пройти около полутора миллиардов рублей.

Кредиторы ООО СЗ «Мегаполис» (ОГРН 1220300005342) и ООО СЗ «МосКомСтрой» (ОГРН 1230300008410) намерены инициировать банкротство против этих компаний. 24 июня в Арбитражный суд ушло заявление о признании застройщика несостоятельным.

Бенефициар холдинга «Бургражданстрой» Владимир Ильич Хусаев сейчас содержится под домашним арестом по решению Советского районного суда Улан-Удэ. В сентябре 2025 года суд уже признал Хусаева виновным в мошенничестве при строительстве концессионных школ для федеральной структуры ВЭБ.РФ «ПроШкола», а в июне 2026 года Железнодорожный районный суд Улан-Удэ взыскал с него более 20 миллионов рублей компенсации ущерба в пользу «ПроШколы».

Следите за руками

Федеральный закон № 214-ФЗ запрещает девелоперам принимать деньги граждан напрямую. Покупатель зачисляет их на защищённый банковский счёт эскроу, откуда банк переводит деньги строителям только после ввода здания в эксплуатацию.

Чтобы принимать деньги в обход банка «ДОМ.РФ», застройщик запустил схему с фирмой-посредником и сыграл на ажиотажном спросе улан-удэнцев на льготную дальневосточную ипотеку под 2% годовых. Продажи вели через офис на улице Гагарина, 31. Покупателям обещали скидку при оформлении квартиры через партнёра по договору переуступки прав. Главным звеном схемы стало ООО «Тера 2.0» (ОГРН 1240300004229). Согласно выписке ЕГРЮЛ, агентство с уставным капиталом десять тысяч рублей принадлежит риелтору Бато Дугарову и зарегистрировано в жилом доме: улица Маяковского, дом 1Б, квартира 110.

Как следует из материалов уголовного дела и исковых заявлений граждан, расчёты велись в два этапа. Застройщики «Мегаполис» и «МосКомСтрой» оформляли на фирму «Тера 2.0» договоры долевого участия с отсрочкой платежа или взаимозачётом за риелторские услуги. Затем, по данным следствия и банковских выписок покупателей, фирма Дугарова перепродавала эти квартиры людям по договорам цессии (переуступки). Ипотечные кредиты граждан поступали на счета компании «Тера 2.0» и личные банковские карты риелторов в обход банка «ДОМ.РФ». Следователи выделили материалы по этим операциям в отдельное производство.

Чиновники пишут закон под инвестора

Проект в 148 квартале развивался в статусе приоритетного инвестиционного соглашения под патронажем Министерства строительства Бурятии. Чиновники регулярно включали строительство ЖК «Мегаполис» в отчёты о развитии региона, оставляя без внимания проблемы на площадке.

12 августа начальник надзорного управления прокуратуры республики Алексей Бархутов направил официальный ответ представительнице инициативной группы дольщиков Маргарите Ястребовой. Прокуратура установила полное отсутствие ведомственного контроля со стороны республиканского Минстроя. Ещё 7 мая прокуратура потребовала от зампреда правительства республики по инфраструктуре Евгения Коркина расторгнуть соглашение с застройщиком, а материалы проверки она направила в следственные органы для возбуждения уголовных дел по статьям 285 и 293 УК РФ о злоупотреблении должностными полномочиями и халатности.

В итоге региональные власти просто передали землю новому инвестору. В апреле Народный Хурал внёс изменения в статью 12.1 республиканского Закона «О земле», разрешив отдавать площадки проблемных объектов новым инвесторам без торгов при задержке работ свыше полугода и площади от ста тысяч квадратных метров. Землю передали компании ООО СЗ ГК «Байкал» (ОГРН 1260300003336) генерального директора Александра Пнёва.

В распоряжение ГК «Байкал» перешёл подготовленный массив городской земли с магистральными сетями водоснабжения, тепла и электричества, построенными за счёт республиканского бюджета. Новый застройщик планирует завершить дома с привлечением проектного финансирования банка «ДОМ.РФ» и реализовать квартиры второй очереди по рыночным ценам от 130 тысяч рублей за квадратный метр. Прежних покупателей с договорами цессии условия инвестиционного соглашения не учитывают.

Банковские правила и пустые счета

Проектное финансирование от «ДОМ.РФ» выделяется строго траншами по этапам. На старте проекта банк открыл кредитную линию на 11,4 миллиарда рублей и профинансировал первый шестнадцатиэтажный каркас ЖК. Выдача следующих кредитных траншей зависела от наполнения счетов эскроу по мере продаж жилья. Когда застройщики через посредника распродали сотни квартир, а на счета в «ДОМ.РФ» деньги так и не поступили, банк заблокировал выдачу денег на строительство.

Согласно информации из досудебных претензий и исков покупателей, в правительственном соглашении о передаче земли ГК «Байкал» пункт об обязательствах перед гражданами с договорами переуступки отсутствует. То есть власти республики освободили нового инвестора от обременений прежнего застройщика. В свою очередь, банк «ДОМ.РФ» возобновляет финансирование строго по правилам закона № 214-ФЗ: под продажи будущих периодов с открытием новых счетов эскроу.

Федеральный ППК «Фонд развития территорий» также не сможет помочь пострадавшим семьям. Нормы 214-ФЗ и статьи 201.1 Закона о банкротстве гарантируют компенсации только владельцам открытых счетов эскроу. Граждане с договорами цессии от фирмы-посредника официально не признаются дольщиками. Поэтому при банкротстве арбитражный управляющий может просто оспорить договоры переуступки. Раз застройщик официально не получил от посредника деньги, суд вправе аннулировать права покупателей на квартиры.

Сейчас ситуация близка к тому, что горожанам предстоит ещё лет 20 продолжать выплачивать банкам дальневосточную ипотеку за квартиры, которые они не получат. Судебные иски к фирме «Тера 2.0» бессмысленны, ведь официальные активы компании исчерпываются десятью тысячами рублей уставного капитала.